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原标题：“长租难居”：该狂飙突进还是步步为营？| 人民锐见
文 | 沈逸林
“要么‘自愿’降低房租，要么提前解约退租”，一家知名长租公寓企业的做法引来争议；“被爆断电断水，房东、租客、供应商进行维权”，一家分散式长租公寓运营商传闻不断。最近这段时间，关于长租公寓“违约”的新闻不绝于耳，围绕这个行业的商业模式和风险管理等细节也被放到聚光灯下加以审视。
回顾长租公寓的崛起之路，行业逻辑谈不上并不复杂。一边从房东那里“盘”下房源，另一边向租客营销推介，其中的价差和服务增值，构成了长租公寓行业的利润空间。在这个意义上，长租公寓行业是住房租赁市场的组成部分，为满足庞大的租房需求提供了一种选择。正因如此，长租公寓一度成为各方资本青睐的宠儿，在不少地方落地开花。
然而，并不算丰厚的利润，在长租公寓企业层出不穷的玩法中被早早透支，甚至留下了巨额欠账。有的企业“两头吃”，大幅压低收房价格、肆意哄抬租客租金，将可能的经营风险全部转嫁出去；有的企业挪用租客房租，在一轮又一轮的融资里“野蛮生长”，吹大了市场的泡沫；有的企业不满足于“小本买卖”，通过“租金贷”等金融玩法叠厚利润，在政策的边缘疯狂试探……一番操作下，企业扩大了规模、实现了套利，租客和房东却经不住任何一点“风吹草动”。一旦某个环节出现问题，受影响的不是一家一户，将有可能造成全产业链的系统性风险。
事实正是如此。今年以来，受新冠肺炎疫情影响，长租公寓行业并不景气，“跑马圈地”的发展模式难以为继，断裂的资金链推倒了第一张“多米诺骨牌”：房东收不到租金迫切要求收回房屋、租户办理了贷款每月正常还贷却无家可归、物业拿不到管理费着急上门催缴、员工领不到工资离职率飙升……爆雷、违约、跑路乱象不断，长租公寓行业正在遭遇“寒冬”。
长租公寓是一门蒙上金融色彩的生意，也是一项具有居住属性的民生。对行业经营者来说，有必要理清这样一种观念：疫情不是推脱问题的“避风港”，创新也不是逃脱监管的“万能牌”。长租公寓就算是“风口上的行业”，也必须遵循市场规律。狂飙突进或许能取得一时繁荣，但只有扎扎实实用心运营才能长久不衰，这不仅需要别致的商业模式和新颖的运作手段，更需要审慎的发展逻辑和严格的风险管控。
破解长租公寓的套路不难，难的是如何尽快防控风险，找到解决问题的出路。目前，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，将长租公寓各种乱象纳入监管；深圳规定住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；西安要求住房租赁企业应在监管合作银行开立专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为；杭州提出住房租赁企业向房东支付的租金及向租客收缴的租金、押金，应缴入租赁租金专用存款账户管理，部分资金须冻结作为风险防控金……从国家到地方，监管举措应时而动，目的就是为长租公寓“排雷”，避免风险传导扩散，促使整个行业良性发展。
长租公寓的发展还在且行且思。但显而易见的是，对任何一个行业来说，是早早透支还是渐成气候，是狂飙突进还是步步为营，市场已经给出了明确的回应。